Crédito hipotecario

Hace unos días los compañeros de Abeceb publicaron un trabajo, levantado por I-Eco, en el que se daban detalles sobre las condiciones actuales del mercado del crédito hipotecario.

En la nota periodística que hacía referencia al trabajo del equipo de Dante Sica se alertaba a la población acerca de que la cuota de un crédito hipotecario a 20 años para comprar un departamento de 60 m2 es, hoy por hoy, entre el doble y el triple del valor de un alquiler del mismo departamento.

La conclusión de un desprevenido es que te conviene alquilar, ya que el crédito sale carísimo.
Sin embargo, sería bueno alertar a la población nuevamente, acerca de la existencia de líneas de crédito hipotecario de bancos estatales, que otorgan no solamente tasa fija, sino también cuota fija.

En el ejemplo de Abeceb, una persona podría sacar un crédito cuya cuota fuera de $3500, hoy, y se mantuviera en ese monto hasta dentro de 20 años. No podemos tener certeza en este asunto, pero cabe especular con que sería muy poco el tiempo que le llevaría al valor de un alquiler superar esa cuota fija. Mucho menos tiempo que 20 años. La depreciación lógica de la moneda licuaría la cuota, de manera rauda en un contexto como el actual, más lentamente pero de forma sostenida en el contexto de un "país normal" (como Chile o Brasil, países a los que va Obama, así como también las inversiones que huyen despavoridas de la Argentina desde que se supo que la planta de Clarín estuvo bloqueada 12 horas!!!!).

Estos tipos de crédito, digamos de paso, no son otorgados dadivosamente por los bancos. Su cobertura es, primero la elevada tasa de interés (entre 16 y 18% anual). Esa tasa es negativa hoy en día (con inflación de 20 y pico %). Pero el banco especula con que en los 20 años de duración del crédito la inflación promedie un número menor a 18. Con la ayuda del sistema francés que obliga a liquidar los intereses de manera anticipada al pago de capital, en el periodo largo de 20 años el beneficiario del crédito pagaría casi con seguridad una tasa de interés positiva. El excedente usufructuado por el beneficiario los primeros años se licuaría junto con el valor de la cuota.

La otra cobertura que tienen los bancos es la dificultad para "entrar" en un crédito así. El banco financia hasta el 70% del valor de la propiedad, por lo cual un postulante debe contar con un ahorro previo que le permita cubrir el 30% restante, más los gastos de la operación, entre los que se cuentan los gastos administrativos, comisiones y seguros que el banco mismo descuenta del monto otorgado.
Y encima hay que tener un ingreso que permita calificar para pagar semejante monto (la cuota no puede superar el 30% del ingreso del beneficiario, al inicio).

Todas estas restricciones tienen que ver con que las condiciones actuales de mercado no hacen del crédito hipotecario un producto deseable...para los bancos. Por eso ponen trabas al acceso. Prefieren colocar la plata en otras inversiones (dar un crédito para un banco es invertir, cabe recordarlo). Tienen fondeo de corto (plazos fijos a 30 días, etc.), y colocarlo en largo plazo es un riesgo elevado.

La situación, como se ve, es inversa a la que se planteaba al inicio del post. Para quien tiene el privilegio de poder acceder a un crédito hipotecario con cuota fija, siempre será una inversión mejor que pagar un alquiler, por bajo que sea hoy el valor del alquiler en relación a la cuota del crédito.

Como corolario cabe decir que, a partir de lo restrictivo del mercado, hay una parte importante de la población que "no califica" para crédito hipotecario, ni es sujeto de "plan de vivienda". Esa franja poblacional, condenada al alquiler o a la ampliación de la casa de los padres, es netamente clase media y media baja. Los planes de vivienda a través de mutuales y cooperativas dependientes de los sindicatos podrían ser una buena salida ante esta situación política delicada, a la que en general se responde con desprecio y resentimiento contra el beneficiario, no del crédito bancario, pero sí del plan.