martes, 29 de mayo de 2012

Mercado inmobiliario y dólar paralelo

En la ciudad de Buenos Aires, para la compra-venta, los inmuebles se valúan en dólares.
"Es cultural", dice un gestor inmobiliario mientras muerde la patilla de su anteojo y se recuesta contra el respaldo de su silla con rueditas.
"No se puede pesificar la economía de facto", justifica el analista económico en el noticiero de horario central.

Aparte del comprador y del vendedor, en una operación de compra-venta de un inmueble intervienen otras partes.
La inmobiliaria, que le gestiona la venta al vendedor (le consigue los posibles compradores, digamos). Y el escribano, que forma parte de un Colegio Público. Una institución que se hizo acreedora del monopolio de la tercerización de los controles estatales sobre la actividad.
El escribano público (con facturación privada) es elegido por el comprador. Salvo en el caso de las propiedades nuevas. Cuando se trata de primera escritura, lo elige el vendedor. Que por lo general es constructor. No es difícil imaginarse la magnitud de la cantidad de operaciones en que participan juntas la misma constructora, con el mismo escribano, con la misma inmobiliaria. En algunos círculos, los negocios establecen vínculos más indestructibles que el amor. Ideal para llegar a acuerdos. Pero no excluyente. La distribución de dividendos es fuerte selladora de consensos.

Estos agentes (la escribanía y la inmobiliaria) cobran sus honorarios y comisiones en dólares. Culturalmente aceptable. Pero facturan en pesos, que es lo que, más allá de la cultura, acepta la ley. Y pagan IVA sobre facturación (se lo recargan obviamente al cliente).

Las escrituras (que son el documento legal que acredita la propiedad sobre un inmueble) registran la transacción con los valores correspondientes. En pesos. Y la inmobiliaria y el escribano cobran en proporción a ese valor. En la teoría.

Como culturalmente estamos muy bien predispuestos a ponernos de acuerdo siempre, las partes rápidamente acuerdan sub-escriturar. Por razones impositivas, más emparentadas con la necesidad del vendedor que del comprador, sobre todo si se trata de una constructora. Pero el escribano y la inmobiliaria no están ajenos a esta situación. Y facturan comisión y honorarios en proporción al valor escriturado. Y cobran en negro la diferencia con el valor real de la operación. Descuentan el IVA (en el fondo tienen un poquito de honestidad). Y exigen dólares. Que en contacto con sus manos se transforman en negros. Perdón...blue.

En el caso de una constructora, la necesidad de percibir dólares no es muy entendible. Es una sociedad, cuyos costos son en pesos, compra materiales en pesos, paga salarios (en blanco?) en pesos. La venta de inmuebles (su producto) debería servir para financiar sus emprendimientos. Sin embargo, como buen señor que quiere proteger sus ahorros, exige dólares. En algún momento los venderá para afrontar sus gastos, se supone. En momentos como el actual, te vende en negro a cotización del paralelo.

Podemos hacer acá una digresión. En virtud de algunas boludeces que se escuchan sobre el mercado, de la Cámara inmobiliaria argentina. Al que vende una propiedad, no le conviene tanto pesificar al valor del paralelo. Salvo que la sub-escrituración pase a ser tan grande que refleje una caída irreal en los valores de los inmuebles. Atenti la AFIP ahí.

Tenemos hasta acá al menos tres canales por los cuales se puede surtir el mercado paralelo de divisas (aparte de los muchos otros que existen).
Y de más está decir que el comprador que pone los dólares para todos estos asuntos es convertido en un eslabón necesario en la fuga de divisas. El tipo compra dólares para comprar su casa, pero por obra y gracia de los factores culturales, un 30% aproximadamente de esa guita es sacada del sistema por la inmobiliaria, por el constructor y, mal que le pese a la moral de la república, por nuestros servidores, los escribanos públicos.

Puede haber, en las operaciones, un agente más.
En caso de que el comprador necesite financiarse con un préstamo. Hablamos del banco.
Los préstamos hipotecarios se otorgan en pesos, queridos amigos. Así que manden a callar urgente a la manga de salames que comentan las altas tasas de interés de estos créditos por radio. En la tasa de interés está implícita la tasa de devaluación esperada. Al que sacó un crédito hipotecario a tasa fija, hasta le convendría una devaluación. La tasa que tiene pautado pagar se volvería más negativa todavía, y hasta tal vez termine siéndolo en el promedio de los 10 o 20 años de duración del préstamo. Al que no le convendría tanto es al banco. Salvo que haya otorgado a tasa variable, en relación a la cotización del dólar.

Los bancos, a pesar de que otorgan el préstamo en pesos, saben que las operaciones se hacen en dólares. Son grandes conocedores de la cultura. Hacen negocios con ella.
El beneficiario del crédito se ve convidado (y muchas opciones no tiene) a comprar los dólares simultáneamente al otorgamiento del mismo. A valor oficial de venta más pequeña comisión. Esta violación a los principios de la libertad de mercado no es ta resistida como la intervención estatal en el mercado cambiario, sin embargo. Misterios de la ideología.

Por suerte los bancos no dan crédito por más del 70% del total de la propiedad (excluidos gastos de escribano e inmobiliaria).
No sé si será por ese motivo, pero la verdad que les viene bárbaro a los agentes intervinientes para conciliar los acuerdos sobre sub-escrituración. Si el banco financiara el 100%, ¿cómo sub-escriturás sin que se note?
Dijimos: los bancos conocen muy bien la cultura.

17 comentarios:

Peter de A. dijo...

Muy bueno Mariano.
No entendí esta parte "Al que vende una propiedad, no le conviene tanto pesificar al valor del paralelo. Salvo que la sub-escrituración pase a ser tan grande que refleje una caída irreal en los valores de los inmuebles. Atenti la AFIP ahí."

Saludos

Mariano dijo...

Peter:
pensá en una constructora que tiene vendidos algunos departamentos de un edificio.
Vendió a 100 lucas verdes. 448 mil pesos al valor oficial. Por una cuestión impositiva los sub-escrituraron en 300 mil pesos.

El próximo departamento que venda, por las restricciones a la venta de dólares, pesifica la operación. Acepta pesos. Pero al valor paralelo. Un derpa de 100 lucas pasa a valer 590 mil pesos. Para que quede alineada con las otras operaciones, lo tendrían que sub-escriturar a unas 3 gambas, 3 gambas y media. A la mitad del valor de venta. Lo cual, en dólares, significaría una reducción del precio de la propiedad (por el paso del oficial al paralelo al pesificar). Un semáforo prendido para la AFIP y su rastreo de truchadas.
Abrazo.

uno dijo...

Hola Mariano. Muy buen post. Hay un párrafo que no entiendo:

"Los préstamos hipotecarios se otorgan en pesos, queridos amigos. Así que manden a callar urgente a la manga de salames que comentan las altas tasas de interés de estos créditos por radio. En la tasa de interés está implícita la tasa de devaluación esperada. Al que sacó un crédito hipotecario a tasa fija, hasta le convendría una devaluación. La tasa que tiene pautado pagar se volvería más negativa todavía, y hasta tal vez termine siéndolo en el promedio de los 10 o 20 años de duración del préstamo. Al que no le convendría tanto es al banco. Salvo que haya otorgado a tasa variable, en relación a la cotización del dólar."

Cómo te das cuenta cuándo una tasa es alta o no?
Cuando hablás del promedio a lo largo de 20 años, todos los años influyen lo mismo? Yo tengo la idea de que los primeros son más determinantes. Se me hace que si una persona saca un credito a una tasa de 20% por decir, y por dos años hay 20% de inflación, con aumento de sueldo de 20%, en esos dos años la deuda ya se licuó bsatante. En cambio si se pide el crédito y por 18 años no hay ni inflación ni aumento de sueldos, y recién en los últimso dos hay inflación y aumentos de 20%, ya no influye casi nada. No se si es correcto el razonamiento, pero si lo es, se me hace que de hacerse un promedio debería ser ponderado, con más peso en los primeros años, puede ser?

Si es como yo pienso, no termino de entender que negocio le ven los bancos a otorgar a tasa fija por debajo de la inflación actual. Algo me debo estar perdiendo.

Mariano dijo...

Uno: el negocio del banco es la diferencia (que llaman spread) entre tasa activa y tasa pasiva. A vos te dan un crédito a 18% anual, y ellos por un plazo fijo pagan 10% anual. Los 8 puntos de diferencia son la renta del banco, independientemente de que la tasa del crédito sea negativa o positiva. Si los créditos a largo plazo no son más frecuentes es por el riesgo de descalce. Los bancos no tienen seguridad de que se sostendrá el ritmo de crecimiento de depósitos y si los mismos en un mediano plazo no sufrirán una merma importante, por lo cual la cartera no puede quedar compuesta por mucho crédito a largo plazo. Necesitan recuperar rápido.
Lo que decís de la tasa y el promedio de los 20 años es así. Pero pensá que un crédito a 20 años, con interés de 18%, si no hay inflación, no existe. La tasa fija siempre se pauta de acuerdo a las condiciones del momento del otorgamiento. Y si tenés inflación del 2%, ponele, la tasa no va a ser muy superior a ese número (pero sería positiva en este caso, lo cual iría en detrimento del tomador más que en favor del banco).
Abrazo.

Vincent Vega dijo...

Muy bueno! los tipos son tan truchos, que a pesar de poder justificar que tienen los pesos para comprar los dólares, te mandan a vos a que les hagas de colero, y la AFIP te registra a vos como el comprador de dólares. Me contaban que los edificios nuevos se venden con la plata en la mano, y no financiado justamente para no tener que blanquear nada.

guido dijo...

A mi cuñado el vendedor le exigía escriturar por el 40% (al final no se hizo).

Siempre me dio curiosidad cual es el fundamento jurídico y/o económico para que exista la institución del escribano en lugar de las correspondientes oficinas públicas con tal fin.

el pincha dijo...

digamos, que hay "valores culturales" negativos...un abrazo...muy bueno

Antonio (el Mayolero) dijo...

La sub-escrituración es la puerta del blanqueo de lo "negreado" en la operaciones comerciales de la venta de granos y hacienda del sector agropecuario.

uno dijo...

Gracias por la explicación Mariano! Soy un poco duro para los temas financieros.

Clari dijo...

hay que tener todas estas cosas en cuenta a la hora de ser propietario y vender por todo el tema del dolar.. también las personas que compran algun apartamento en buenos aires no quieren que se lo pesifiquen a un valor alto, buscan al oficial.. creo que es un momento complicado para los inmuebles

Anónimo dijo...

Hola, yo te pregunto? toda esta maniobra de "negociar" no es ilegal?, yo no puedo entender que no se pueda hacer algo al respecto. Tengo un credito preaprobado, me di cuenta del manejo del paralelo frecuentando las inmobiliarias, y hoy no se si estoy dispuesta a que me roben de esa manera, no es justo.

Anónimo dijo...

Hola,
Compré un departamento a estrenar en Capital Federal, Bs.As. Argentina, y debo hacer la escritura.
Si bien la propiedad se pagó en dólares, los gastos de escritura me los quiere cobrar en pesos.

Los gastos del escribano (en pesos), equivalen en dólares al 3,6% del valor de venta de la propiedad (lo que creo que está más o menos bien dentro de lo esperado para una propiedad nueva) pero eso si convierto los pesos a dólares tomando el cambio a $7,15 (es decir, al valor del dólar paralelo). Es decir: el escribano me cobra $ x que divididos por 7,15 me dan U$S y (3,6% del valor de la propiedad)
Está bien esto? A cuánto debería tomarse el dólar o de cuánto deberían ser los gastos y honorarios del escribano, o eso es particular para cada situación?
Vale aclarar que por tratarse de una propiedad nueva el escribano lo puso la parte vendedora.

Saludos y gracias.

Mariano dijo...

Anónimo: Que el escribano cobre en pesos, ya es algo saludable.
Que pesifique a 7,15, no tanto.
Los escribanos cobran honorarios habitualmente como piso un 2% de la operación, más gastos. Está dentro de lo convencional, me parece.
Pero lógicamente que si te calcula el porcentaje en dólares y te los pesifica a 7,15 va a cobrarte más que si te pesifica a 5,90.
O sea, si la propiedad vale 100 mil dólares, él te cobra 2 mil. A 6 x dólar son 12 lucas, a 7,15 son más de 14.
De todos modos, no sé qué margen tiene un comprador para discutir este punto.
Saludos

Anónimo dijo...

Gracias por la respuesta Mariano.
Y qué se puede hacer en una situación así, en la que los costos de escritura te los pesifican pero al valor de dólar blue? Resignarse? Me dio la sensación por tu último comentario: "De todos modos, no sé qué margen tiene un comprador para discutir este punto" Si les decís que 'no', que te pesifiquen los gastos a $6, no escriturás...

Mariano dijo...

No sé qué pasaría. Es como cualquier negociación. Depende. Pero estás en la posición menos ventajosa de las partes a negociar.
Por ahí te dice: bueno, entonces pagame en dólares. Y si no conseguís dólares a menos de 7,15 es lo mismo.

Anónimo dijo...

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Lo que es en dólares si o si es el mercado del usado, que es más grande que el de unidades a estrenar. De hecho lo normal es vender un usado para comprar un nuevo.
Y va a seguir siendo en dólares porque nadie se desprende de una propedad por pesos.