Mercado inmobiliario y dólar paralelo

En la ciudad de Buenos Aires, para la compra-venta, los inmuebles se valúan en dólares.
"Es cultural", dice un gestor inmobiliario mientras muerde la patilla de su anteojo y se recuesta contra el respaldo de su silla con rueditas.
"No se puede pesificar la economía de facto", justifica el analista económico en el noticiero de horario central.

Aparte del comprador y del vendedor, en una operación de compra-venta de un inmueble intervienen otras partes.
La inmobiliaria, que le gestiona la venta al vendedor (le consigue los posibles compradores, digamos). Y el escribano, que forma parte de un Colegio Público. Una institución que se hizo acreedora del monopolio de la tercerización de los controles estatales sobre la actividad.
El escribano público (con facturación privada) es elegido por el comprador. Salvo en el caso de las propiedades nuevas. Cuando se trata de primera escritura, lo elige el vendedor. Que por lo general es constructor. No es difícil imaginarse la magnitud de la cantidad de operaciones en que participan juntas la misma constructora, con el mismo escribano, con la misma inmobiliaria. En algunos círculos, los negocios establecen vínculos más indestructibles que el amor. Ideal para llegar a acuerdos. Pero no excluyente. La distribución de dividendos es fuerte selladora de consensos.

Estos agentes (la escribanía y la inmobiliaria) cobran sus honorarios y comisiones en dólares. Culturalmente aceptable. Pero facturan en pesos, que es lo que, más allá de la cultura, acepta la ley. Y pagan IVA sobre facturación (se lo recargan obviamente al cliente).

Las escrituras (que son el documento legal que acredita la propiedad sobre un inmueble) registran la transacción con los valores correspondientes. En pesos. Y la inmobiliaria y el escribano cobran en proporción a ese valor. En la teoría.

Como culturalmente estamos muy bien predispuestos a ponernos de acuerdo siempre, las partes rápidamente acuerdan sub-escriturar. Por razones impositivas, más emparentadas con la necesidad del vendedor que del comprador, sobre todo si se trata de una constructora. Pero el escribano y la inmobiliaria no están ajenos a esta situación. Y facturan comisión y honorarios en proporción al valor escriturado. Y cobran en negro la diferencia con el valor real de la operación. Descuentan el IVA (en el fondo tienen un poquito de honestidad). Y exigen dólares. Que en contacto con sus manos se transforman en negros. Perdón...blue.

En el caso de una constructora, la necesidad de percibir dólares no es muy entendible. Es una sociedad, cuyos costos son en pesos, compra materiales en pesos, paga salarios (en blanco?) en pesos. La venta de inmuebles (su producto) debería servir para financiar sus emprendimientos. Sin embargo, como buen señor que quiere proteger sus ahorros, exige dólares. En algún momento los venderá para afrontar sus gastos, se supone. En momentos como el actual, te vende en negro a cotización del paralelo.

Podemos hacer acá una digresión. En virtud de algunas boludeces que se escuchan sobre el mercado, de la Cámara inmobiliaria argentina. Al que vende una propiedad, no le conviene tanto pesificar al valor del paralelo. Salvo que la sub-escrituración pase a ser tan grande que refleje una caída irreal en los valores de los inmuebles. Atenti la AFIP ahí.

Tenemos hasta acá al menos tres canales por los cuales se puede surtir el mercado paralelo de divisas (aparte de los muchos otros que existen).
Y de más está decir que el comprador que pone los dólares para todos estos asuntos es convertido en un eslabón necesario en la fuga de divisas. El tipo compra dólares para comprar su casa, pero por obra y gracia de los factores culturales, un 30% aproximadamente de esa guita es sacada del sistema por la inmobiliaria, por el constructor y, mal que le pese a la moral de la república, por nuestros servidores, los escribanos públicos.

Puede haber, en las operaciones, un agente más.
En caso de que el comprador necesite financiarse con un préstamo. Hablamos del banco.
Los préstamos hipotecarios se otorgan en pesos, queridos amigos. Así que manden a callar urgente a la manga de salames que comentan las altas tasas de interés de estos créditos por radio. En la tasa de interés está implícita la tasa de devaluación esperada. Al que sacó un crédito hipotecario a tasa fija, hasta le convendría una devaluación. La tasa que tiene pautado pagar se volvería más negativa todavía, y hasta tal vez termine siéndolo en el promedio de los 10 o 20 años de duración del préstamo. Al que no le convendría tanto es al banco. Salvo que haya otorgado a tasa variable, en relación a la cotización del dólar.

Los bancos, a pesar de que otorgan el préstamo en pesos, saben que las operaciones se hacen en dólares. Son grandes conocedores de la cultura. Hacen negocios con ella.
El beneficiario del crédito se ve convidado (y muchas opciones no tiene) a comprar los dólares simultáneamente al otorgamiento del mismo. A valor oficial de venta más pequeña comisión. Esta violación a los principios de la libertad de mercado no es ta resistida como la intervención estatal en el mercado cambiario, sin embargo. Misterios de la ideología.

Por suerte los bancos no dan crédito por más del 70% del total de la propiedad (excluidos gastos de escribano e inmobiliaria).
No sé si será por ese motivo, pero la verdad que les viene bárbaro a los agentes intervinientes para conciliar los acuerdos sobre sub-escrituración. Si el banco financiara el 100%, ¿cómo sub-escriturás sin que se note?
Dijimos: los bancos conocen muy bien la cultura.